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兴业证券:历史上银行每次这么做 地产超级大周期就要出现

时间:2018-01-24 04:21来源:网络整理 作者:www.49.com
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(原标题:兴业证券:历史上银行每次这么做 地产超级大周期就要出现)

商品房****面积和****金额增速从5月份开始回落。由于****数据一般被认为是投资的先行指标,市场开始疑惑,房地产景气时期是不是已经结束了?

包括方正证券任泽平在内的分析师表示,地产行业进入小周期衰退阶段已基本确定,“脱虚入实”的货**政策导向将加速早期“量价齐升”态势的回落。不过,中信证券认为,楼市热销的根基——较低的按揭贷款利率环境短期内不会发生变化,楼市景气并未结束。

对于以上楼市热销根基,兴业证券给出了类似延伸分析的报告。分析师阎常铭、陈永17日在报告中指出,资金是决定房地产大周期最核心因素,金融机构给地产需求端加杠杆必然带来长期向上的大周期。具体分析如下:

房地产本质是货**现象,是****财富在不同资产之间重新配置的****体现,更多的可能不是增量概念,是存量重新配置概念。如果我们可以深谙商业银行这一最大资产配置主体未来动向的精髓,我们必然能够抓住时代的大趋势。如果我们能接受是房地产是资金的重新配置而不是单纯是人在买房子,那么我们就是可以精准的预判过去中国这些年房地产基本面走势。

存量财富资产重新配置本质是****重新定价的过程。一个决策主体愿意承担何种****,至关重要。****本质就是不确定**,可能承担的不确定**和损失。

而对于中国的商业银行,这一中国最主要的存量财富资产主体而言,我们现在看到的,以及未来判断的趋势就是,它必然长期持续增加对于按揭贷款的配置。这一论断就是我们系列一阐述的最核心理论,这是它在利率市场化和金融自由化背景下的必然选择,它必然不愿意承担其他资产配置带来的不必要的****。

所以,中国的商业银行,这一最大资金主体的资产配置必然向房地产需求端——按揭贷款持续倾斜,而这必然带来中国房地产行业的持续向上大周期。去年和今年的房地产****、按揭量和按揭价格数据是非常非常鲜明的验证,过去6、7年前就已经开始了的趋势愈发明显。

所以,我们观察到,今年上半年新房****金额达到4.86万亿,同比增长42.1%。上半年新增居民中长期贷款金额超过新房****金额50%;按揭利率在基准利率不变情况下持续创历史新低。

所以,我们观察到,今年上半年居民中长期贷款(主要房屋按揭)新增2.62万亿元,接近15年全年3.05万亿元水平,占同期新增贷款总额的34.8%,较2015年全年的26%上升8.4个百分点。

所以,我们观察到,根据融360数据,2016年前面六个月整个商业银行平均按揭利率在基准利率不变条件下,继续创历史新低,最新平均水平仅为为4.48%,最新优惠利率覆盖范围创历史新高85.31%。资金价格下降表明这绝对不是简单需求端带动的增长,必然是资金供给端银行主动的行为。

所以,我们观察到,在美国1992年政府**案要求房利美房地美购买一定比例次贷后,这些国家住房机构自身资产重新配置,通过整个金融系统的无限放大,将整个国家、金融机构、****居民甚至海外主权国家的资产进行了重新配置,而这些又叠加了美国的利率市场化金融自由化,产生了美国历史上最大的一个地产周期。

所以,我们观察到,日本产生的超级泡沫。存量大类资产的重新配置在大多数国家金融机构是主角,日本,80年代土地市场上的疯狂除了金融机构还有大量企业资金流入。80年代中后期日本有一半的土地成交是非居民买地,更多是企业作为投资品而进入这个市场,并非为了开发,****各方面资金在房地产价值链条上长期沉淀,同时叠加金融自由化带来地产超级泡沫。

我们本篇报告详细列举各国案例,阐明金融机构加杠杆必然带来地产超级大周期,这就是中国的未来,因为历史上几乎无一例外。

报告正文中列举了美、日、荷、加、五个国家的案例,这里仅摘取美国和日本两个案例:

1)美国案例

美国案例鲜明的表明,金融机构的资金支持力度才是决定房地产大周期的决定**因素,而人口年龄结构不是。美国最佳适龄购房人口的占比数值在1991年就达到最高峰32.4%,此后一路下滑6.1个百分点,2015年年底这个数值只有26.3%。这一人口数据对于需求端的影响在80年代末甚至迷惑了当时大多数美国人,对于房地产大周期作出了错误的判断,著名的哈佛大学经济学家曼昆在1989年的长篇报告《婴儿潮、婴儿谷和房地产市场》(The Baby Boom, The Baby Bust, and the Housing Market)中,根据人口年龄结构的变化指出美国房地产市场在90年****始将进入长期衰退。美国婴儿潮的高峰期在1957年,430万名婴儿出生在美国,而到了1973年生育低谷的时候,这个数字只有314万。曼昆据此认为1990年代随着婴儿谷一代进入购房年龄,1990年代住房需求增长将比过去四十年任何时间更慢。如果住房需求之间的历史关系和住房价格持续到未来,房价将在90年之后的二十年大幅下降。但此后的房地产走势恰恰相反,美国房地产市场在1992-2006年迎来了史上最大的一波牛市。

事实上,对应这波牛市的是金融机构持续大规模增加对于按揭贷款的支持。美国历届各级政府的一个重要政策目标是努力提高“住宅自有率”,让更多的公众买得起房。这一指标从二战期间的不到45%一度持续上升到1980年的65.6%,但之后则开始回落,80年代中期起在64%左右徘徊十年之久。因此,政府接连推出更为优惠的住房政策。1992年国会通过《联邦住宅企业金融安全和稳健**》,这一**案对“两房”监管的实质放松,以及住房和城市发展部(HUD)对“两房”贷款中低收入家庭贷款占比的要求,使得美国次级贷款规模迅速扩大。该**案规定“两房”的经营安全和稳健**由HUD下属的联邦住房企业监管办公室(OFHEO)负责,而HUD的首要目标是提高住宅自有率,而非经营安全**和稳健**,因此贷款的发放力度而非****成为HUD的首要关注点。两方面因素导致了92年之后美国按揭贷款的快速发展:

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